La Municipalidad envió al Concejo y presentó en sociedad el proyecto de urbanización para Nuevo Alberdi. Se trata de 387 hectáreas ubicadas en la zona noroeste de la ciudad de Rosario que están en manos de diferentes actores, de las cuales 90 quedarán para espacio público (que son fundamentalmente aquellas afectadas por la mancha de inundabilidad), 8 para equipamiento comunitario social o comercial y 138 serán destinadas a unas 5.000 viviendas tanto sociales como para clase media.
El plan contempla la división del espacio en 5 unidades de gestión diferentes y tiene como objetivo no sólo diagramar la distribución de la superficie sino también servir de marco legal para las edificaciones en la zona. Así, se plantean tres tipologías diferentes de vivienda que deberán seguir los privados que quieran emprender en Nuevo Alberdi.
“Por un lado, está el loteo individual para vivienda individual común. Por otro, el loteo individual para vivienda apareada, esta es una nueva modalidad que implica que quien construye la vivienda no sólo otorga un lote con infraestructura sino que también construye y vende una unidad de vivienda pero apareada en duplex y triplex. Y un tercer modelo es el de vivienda colectiva con espacios comunes, algo parecido a los que se está haciendo frente al shopping Alto Rosario, es decir, bloques bajos de tres o cuatro pisos con mucho espacio verde interior”, contó la secretaria de Planeamiento Mirta Levín.
Al igual que ya se hizo en los desarrollos de Puerto Norte, el Parque Habitacional Ludueña, o en los polígonos industriales del sur y el oeste, el plan para Nuevo Alberdi contempla la creación de un fondo compensatorio que será nutrido del aporte de los privados, quienes además deberán hacerse cargo de las obras de infraestructura y de servicios necesarias, que no sólo repercutirán en beneficios para los futuros pobladores sino también para los actuales.
¿Cómo se determina el monto que el privado deberá aportar a ese fondo?, Levín lo explica: “Hoy el área es rural y no urbanizable, por lo tanto tiene indicadores muy bajos de urbanización. Pero una vez aprobada esta norma y firmados los convenios con cada unidad de gestión, esos indicadores van a ser mayores porque en un suelo donde se puede construir solo un factor de ocupación 0,05% y luego se pasa a construir 1,7% o 1%, hay una valorización importante de ese suelo. Entonces se nuestros tasadores harán un análisis muy exhaustivo de cuál es el plusvalor que genera el cambio de norma y sobre ese plusvalor se les exige un porcentaje de aporte. Esto es por fuera de lo que exige la ordenanza de urbanización, es un plus que se le pide al privado justamente por el plusvalor que le genera un plan de estas características en un área como ésta, es decir que estamos un escalón por encima de lo que exige la ordenanza de urbanización”.
La funcionaria detalló que la unidad de gestión Nº1 ya fue enviada al Concejo para su aprobación y sus integrantes se comprometieron a aportar a ese fondo u$s3,2 M. Se trata de la unidad que comprende el proyecto de Palos Verdes, un barrio cerrado (aprobado antes de la sanción de la ordenanza que prohíbe estas iniciativas) que tiene a la desarrolladora porteña Edico detrás y que contempla 260 lotes en un campo de 31 hectáreas.
Unidades de gestión para ordenar la zona
En las 387 hectáreas que incluye el plan la Municipalidad detectó más de 100 propietarios (Levín aclaró que Hacienda y Catastro están trabajando para conocerlos en profundidad) y una diversidad de actores integrada por familias que hace años viven en la zona, emprendimientos sociales como huertas o ladrilleros, y propietarios particulares interesados en construir viviendas para uso propio y de terceros.
En función de esa variedad de realidades, el plan presentado ayer propone dividir el área en cinco unidades de gestión diferenciadas para ir desarrollándolas en forma concertada y dialogada entre todos los actores, firmando primero un convenio urbanístico, fijando luego en cada convenio cuáles son las obligaciones y los aportes que hacen cada uno de los sectores.
“Le pedimos a cada uno de los propietarios de suelo que están involucrados en cada una de las unidades de gestión que se organicen para designar un representante que sea el interlocutor ante la Municipalidad, para la firma de los convenios urbanísticos particulares. A medida que se avance en ese proceso se van a ir aprobando los sucesivos planes en detalle. Pero si eso no se da, tampoco se recalifica el suelo; es decir que sólo la reconversión en suelo urbanizable se va a dar en la medida en que se cumplan los compromisos estipulados en este plan”, explicó Levín y para que quede claro agregó: “No hay una recalificación automática de suelo ni una habilitación automática de un proceso de urbanización. Este proceso es posible solo si cada uno de los grupos se compromete con el Municipio a llevar adelante el plan que está definido con cada una de sus pautas”.
“Estamos pensando en un plan que tiene una fuerte connotación ambiental. Tomamos como referencia una planificación que ya existió en la ciudad desde los años 30 y que fue el plan de Guido. El planteaba como fortaleza la de constituir grandes reservas naturales o grandes parques en los bordes de los canales y los arroyos. Este plan retoma esa idea y es por eso que define que todo lo que se urbanice en el área tiene que aportar un 20% a espacios públicos, además de hacer un aporte significativo en infraestructura y equipamiento comunitario”, amplió Levín.
“Otro tema importante que se va a resolver en la planificación del sector es la necesidad de cubrir determinada cantidad de vivienda social para las familias que hoy están instaladas ahí, y no sólo con la vivienda sino también resolviendo alguna modalidad productiva que involucre la residencia de estas familias y también una salida laboral estable y permanente”, sumó la funcionaria.
Obras de infraestructura para todos
El plan que diagramó la Muncipalidad no sólo incluye la organización del territorio respecto a la vivienda sino también respecto al espacio público, para el cual se prevén utilizar al menos 90 hectáreas, que son aquellas afectadas por la mancha de inundabilidad, según los estudios hidráulicos hechos por la Universidad. “Para proteger esos suelos es que allí se desarrollarán los parques o espacios públicos e inclusive la recreación privada”, explicitó Levín.
Grandes parques y avenidas costeras paralelas a los cursos de agua por ejemplo del canal Ibarlucea, son otras de las públicas que se piensan para la zona. “Estamos planificando también el borde del bosque de los constituyentes y una avenida de 3000 metros lineales que va a costear todo el parque público que se va a desarrollar tanto sobre el canal Salvat como sobre el Arroyo Ludueña”, proyectó la funcionaria.
Estas obras se harán con el dinero aportado por los privados al fondo compensador, a las cuales también se le sumarán una planta de ósmosis inversa para solucionar la problemática de agua, infraestructura pluvial y cloacal, y la construcción de una subestación de energía para toda la urbanización.
Fuente: Punto Biz |
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